Mérida, Yucatán, 31 de julio de 2014

CFDI en adquisición de inmuebles con complemento de notarios – Comentarios a los diversos cambios en su reglamentación

Como parte de la generalización que el uso del CFDI ha traído en la comprobación de las operaciones de los contribuyentes, se encuentra una modalidad de CFDI que particularmente significa un parteaguas en cuanto a las operaciones que representa: Las adquisiciones de inmuebles.

Y es que es correcto referirnos a las adquisiciones de inmuebles y no a las enajenaciones ya que de entre las partes que intervienen en la transmisión de los derechos sobre la propiedad de inmuebles en México, el enajenante nada tiene que hacer respecto de esta reglamentación, sin menoscabo claro, de las obligaciones que a dicho sujeto le imponga en esta misma materia el propio Código Fiscal de la Federación.

Dirigimos nuestro comentario entonces los otros dos sujetos que intervienen en las operaciones de transmisión de los derechos sobre la propiedad de inmuebles en México, el adquiriente y el fedatario público, particularmente en caso de la regla que nos ocupa, el notario público.

Mucho se han preocupado los Notarios Públicos por cumplir con las disposiciones que se establecen desde el 1 de Enero de 2014 en la regla I.2.7.1.25. CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario misma que hemos comentado con anterioridad en nuestro boletín de fecha 6 de Junio de 2014; sin embargo es importante hacer notar, que la regla le habla en primer lugar a los adquirientes, siendo estos los que deben preocuparse por obtener un CFDI que cumpla con las características dispuestas por la norma a efecto de poder efectuar la deducción o acreditamiento que le signifiquen estas adquisiciones.

La regla establece que la deducción de estos inmuebles que se adquieran podrá efectuarse por el adquiriente a través del CFDI que expida el Notario Público por la contraprestación recibida por sus servicios “siempre y cuando” este último lo emita con el complemento correspondiente, lo que hace ver la emisión del CFDI con el complemento de Notarios como un deber legal para el suscrito Notario Público, consecuencia de la pretensión del adquiriente para deducir el inmueble y no precisamente una obligación que el Notario Público deba cumplir en el 100% de los casos en que intervenga en estas operaciones.

A continuación se trascribe la regla en comento, misma que fue publicada en la Resolución Miscelánea Fiscal para 2014:

Regla de la RMF para 2014 (30/12/13)
I.2.7.1.25. CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario
Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes podrán comprobar el costo de adquisición para efectos de deducción y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.
Cuando no se proporcione la información de cualquiera de los datos requeridos en el complemento, los adquirentes no podrán deducir o acreditar el costo del bien con base en el CFDI que el notario expida.

Posteriormente, a través de la Primera Resolución de modificaciones a la RMF para 2014, esta regla se ha modificado para quedar de la forma siguiente:

Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles Regla de la 1a Resolución de Modificaciones a la RMF para 2014 (13/03/14)
I.2.7.1.25. CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario
Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.
Cuando no se proporcione la información de cualquiera de los datos requeridos en el complemento, los adquirentes no podrán deducir o acreditar el costo del bien con base en el CFDI que el notario expida.

El cambio trascendente respecto de la regla originalmente publicada, fue el texto dirigido a los adquirientes para que efectivamente comprueben (obligación expresa) y no “puedan comprobar” (gris forma de obligar cuando se opta por algo).

Queda entonces de forma clara que la obtención del CFDI con el complemento de Notario es una obligación para el adquiriente que pretenda la deducción de los inmuebles.

Nuevamente, en fecha 4 de Julio de 2014, a través de la Segunda Resolución de Modificaciones a la Resolución Miscelánea Fiscal, se modifica esta regla para añadir  un segundo párrafo que aplicará en el caso de pretender comprobar para efectos fiscales los gastos o contraprestaciones por ciertas operaciones de transmisión de derechos sobre inmuebles como son:

Los actos jurídicos que se celebren ante notarios públicos:

–          Mediante los cuales un propietario, poseedor o titular de derechos ejidales o comunales de un inmueble, se obliga a permitir a otra persona física o moral, a cambio de una indemnización o contraprestación, el uso, ocupación y disfrute de dicho bien o una franja del mismo, en el cual se alojen instalaciones de infraestructura sobre la superficie o enterradas, de las industrias petrolera o eléctrica, a fin de que construyan, operen, inspeccionen y den mantenimiento a dichas instalaciones.

En  nuestra opinión, este nuevo párrafo viene a regular operaciones que surgirán como consecuencia de la Reforma Energética y la figura que se comprende en su normatividad conocida como “Ocupación Temporal” que es algo así como una expropiación pero aparentemente voluntaria o de común acuerdo con propietario de la tierra.

A continuación se trascribe la regla como ha quedado después de la última modificación comentada:

Regla de la 2a Resolución de Modificaciones a la RMF para 2014 (04/07/14)

I.2.7.1.25. CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario
que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.
El CFDI a que se refiere el párrafo anterior, también servirá para comprobar los gastos por concepto de indemnización o contraprestación que deriven de actos jurídicos que se celebren ante notarios públicos, mediante los cuales un propietario, poseedor o titular de derechos ejidales o comunales de un inmueble, se obliga a permitir a otra persona física o moral, a cambio de una indemnización o contraprestación, el uso, ocupación y disfrute de dicho bien o una franja del mismo, en el cual se alojen instalaciones de infraestructura sobre la superficie o enterradas, de las industrias petrolera o eléctrica, a fin de que construyan, operen, inspeccionen y den mantenimiento a dichas instalaciones.
Cuando no se proporcione la información de cualquiera de los datos requeridos en el complemento, los adquirentes o las personas físicas o morales a que se refiere el párrafo anterior, no podrán deducir o acreditar el costo del bien o el gasto que realicen, con base en el CFDI que el notario expida.

No debe dejar de observarse que esta última adición a la regla I.2.7.1.25. CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario entrará en vigor por disposición transitoria de la misma Segunda Resolución de modificaciones a la RMF 2014, a partir del 1 de Septiembre de 2014.

Artículo Transitorio de la 2a Resolución de Modificaciones a la RMF para 2014 (04/07/14)
Décimo Séptimo. La reforma a la regla I.2.7.1.25., entrará en vigor el 1 de septiembre de 2014.

Las demás disposiciones que ya se contenían en esta regla ya se encontraban en vigor desde el 1 de enero de 2014, fueron prorrogadas al 1 de Abril de 2014 mediante reglas y fueron aplicables en la práctica a partir del mes siguiente a la publicación en la página de internet del SAT del complemento de Notarios, mismo complemento que se publicó el 1 de Abril de 2014.

Recomendamos la lectura de nuestro boletín anterior acerca de este mismon tema, qye puede descargarse en http://www.ecacontadores.mx/content/problematica-complemento-notarios

Para ampliación o aclaración y asesoría acerca de lo comentado en este documento, por favor comuníquese a nuestras oficinas.

Atentamente

Echeverría Castellanos Contadores Públicos, SCP